Custo alto, riscos maiores e como o síndico deve agir
Em muitos condomínios, o orçamento é guiado mais pela aparência do que pela segurança. Reformas visíveis, como pintura de áreas comuns ou construção de uma nova quadra, costumam ser priorizadas porque “aparecem” para os moradores. Já manutenções estruturais, técnicas e preventivas acabam esquecidas até que se transformem em grandes problemas, acidentes ou ações judiciais.
Para o síndico profissional, entender e combater essa lógica é fundamental. Manutenção preventiva em condomínios não é gasto: é investimento direto em segurança, preservação do patrimônio e redução de passivos jurídicos.
Fachada, infiltrações e saúde dos moradores
A falta de manutenção de fachada é um dos exemplos mais comuns de negligência. Em prédios com pastilhas, o risco é ainda maior, pois revestimentos desplacados podem se soltar e atingir pessoas. Além disso, a ausência de tratamento adequado das fachadas e ferragens expostas leva a infiltrações, rachaduras e deterioração acelerada da estrutura.
Quando o condomínio posterga a manutenção por anos, o problema deixa de ser pontual e passa a exigir restauração completa, muito mais cara do que manutenções periódicas planejadas. Soma-se a isso o custo de indenizar unidades afetadas por infiltrações, móveis danificados, mofo e impactos à saúde dos moradores. O que poderia ser uma ação preventiva simples se transforma em um passivo enorme.
AVCB e sistemas de segurança: além do papel na parede
Outro ponto crítico é o AVCB, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Muitos condomínios convivem com o documento vencido, acreditando que “um dia resolvem” ou que “sempre foi assim”. O risco é enorme, pois em caso de incêndio o seguro pode negar cobertura e a responsabilidade civil e criminal pode recair diretamente sobre o síndico.
Mais grave ainda é tratar o AVCB apenas como documento obrigatório, sem cuidar das rotinas que garantem sua eficácia. Teste de estanqueidade da rede de gás, manutenção anual do SPDA, inspeção de portas corta-fogo, revisão de sinalização e rotas de fuga são itens que salvam vidas. Uma simples porta corta-fogo travada aberta, por exemplo, anula a pressurização da escada em uma emergência. Não é detalhe: é segurança essencial.
Planejamento financeiro e registro em ata
Manutenções como fachada, revitalização estrutural, adequações de segurança e revisões gerais exigem planejamento financeiro consistente. Uma estratégia eficiente é criar fundos específicos com regras claras, preferencialmente em conta separada e uso condicionado à aprovação em assembleia.
O síndico também precisa se proteger documentalmente. Levar laudos para a assembleia, registrar em ata que as manutenções foram apresentadas, debatidas e eventualmente recusadas pelos condôminos é uma medida de segurança. Isso comprova que o síndico cumpriu seu dever de diligência, mesmo que a coletividade tenha optado por postergar.
Tecnologia como aliada da manutenção preventiva
Hoje, o síndico conta com ferramentas que ajudam a organizar rotinas obrigatórias. Plataformas de administradoras, softwares especializados, sistemas de monitoramento e agendas com inteligência artificial auxiliam no controle de prazos e evitam esquecimentos. Itens como limpeza de caixa d’água, revisão de válvulas redutoras, teste de estanqueidade de gás e dedetização podem ser programados com lembretes automáticos.
O desafio maior é convencer os condôminos a investir. Algumas manutenções possuem custo elevado, como as válvulas redutoras de pressão, e por isso são frequentemente adiadas. Quando ocorre um rompimento ou vazamento, o prejuízo e o risco são muito maiores do que o valor da manutenção preventiva.
O papel do síndico profissional
O síndico profissional precisa educar, orientar e convencer os moradores sobre a importância da manutenção preventiva. É seu papel usar laudos, dados e exemplos reais para demonstrar que economizar no que não aparece pode gerar enormes prejuízos. Em situações extremas, renunciar pode ser a única forma ética quando a coletividade se recusa a realizar manutenções essenciais que impactam diretamente a segurança.
A verdade é simples: manutenção preventiva não gera aplausos, mas evita tragédias. Ou o condomínio investe com responsabilidade, ou inevitavelmente pagará mais caro, seja em despesas, desgaste ou risco à vida.
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