LÍDER NO SEGMENTO CONDOMINIAL BRASILEIRO

Os desafios da administração de condomínios-clube

 

No universo imobiliário, um termo que está cada vez mais evidente é o “condomínio-clube”. Essa nomenclatura tem sido bastante utilizada, por vezes até de forma equivocada. Para caracterizá-lo, é preciso, primeiramente, entender seu conceito.

Diferentemente do que muitas pessoas acreditam, o conceito de condomínio-clube não se dá somente pela quantidade de torres ou de unidades condominiais. Ele se caracteriza pela extensão de área que ocupa, além das áreas comuns que ele oferece aos condôminos. Trata-se de uma estrutura condominial que agrega estrutura de clube, com piscinas, quadra, entre outros itens de lazer.

Por essa definição, é possível entender que nem sempre um condomínio grande é caracterizado como um condomínio-clube. Por outro lado, exatamente para suportar o custo de manutenção de uma ampla área comum com suas diversas opções de lazer, os condomínios-clube são formados por uma grande quantidade de apartamentos. Justamente pela quantidade de unidades que tem, seu custo de manutenção é dividido por mais pessoas, o que, proporcionalmente, faz reduzir o valor para cada condômino.

O grande número de condôminos marca outra característica nesse tipo de condomínio: o desafio para administrá-lo. Não é sem razão que muitos consideram esse trabalho como uma gestão de risco. Afinal, além de gerir a moradia, deve-se gerir o clube, em sua estrutura e suas normas, como controle de acesso, normas de cada item de lazer e divisão de despesas entre os condôminos. De forma resumida, um síndico de condomínio-clube exerce o papel de síndico de condomínio e também o de administrador de um clube.

Para quem administra condomínios desse estilo, outro grande desafio é equilibrar expectativas e desejos de diferentes pessoas que em comum têm apenas o endereço de moradia. Terá que lidar com perfis variados de moradores, inclusive aqueles que não entendem que, apesar do nome, o termo clube vem regido por regras e sanções estabelecidas na convenção e no regimento interno do condomínio.

Sob esse aspecto, é importante alertar que muitos condomínios pecam justamente na construção desses documentos que vão estabelecer suas respectivas normas e diretrizes. Em muitos casos, a falha está relacionada aos itens atualmente considerados ultrapassados, discrepantes da realidade ou que estão simplesmente mal redigidos, principalmente para o síndico. Nesse tipo de situação, para solucionar problemas ou conflitos, ele pode precisar tomar decisões diferentes daquelas estabelecidas, o que fragiliza seu trabalho, sob risco até mesmo de uma impugnação.

Para solucionar essas divergências dentro do condomínio-clube, pode-se mobilizar os condôminos e promover ajustes ou alterações na convenção. Contudo, vale ressaltar que essa não é uma missão simples, já que nem sempre consegue-se quórum qualificado que garanta a mudança em assembleia.

Pilares para uma boa gestão

Para que o trabalho do síndico dentro de um condomínio-clube aconteça da forma mais positiva possível, ele deve basear-se em três pilares: trabalho técnico com máxima transparência; política de comunicação eficiente, que contemple um canal oficial entre gestor e condôminos; e planejamento.

Nesse sentido, um aspecto que impacta diretamente nos três pilares diz respeito à segurança. Afinal, como garanti-la diante da imensidão caracterizada em muitos condomínios-clube, alguns dos quais chegam a movimentar diariamente mais de cinco mil pessoas?

Estrutura é a palavra-chave nesse quesito. Ela deve ser adequada para receber o grande fluxo de pessoas. Precisa englobar a tecnologia que couber no orçamento, assim como o treinamento, item primordial. Os procedimentos também devem ser bem definidos e de conhecimento geral, ou seja, funcionários e condôminos devem ter claras a conduta que garanta maior segurança para todos. É importante observar que, de acordo com especialistas em segurança imobiliária, cerca de 95% das ocorrências em condomínios acontecem a partir de entradas autorizadas, tanto pela entrada de pedestres quanto pela entrada de veículos.

Para uma administração eficiente, que dê conta da alta demanda que acontece em um condomínio-clube, também é essencial a constituição de uma equipe interna, responsável exclusivamente pela rotina administrativa do condomínio e que possa, entre outras funções, garantir o primeiro atendimento ao condômino. Essa estrutura administrativa interna pode ser da administradora, pode ser sem a participação dela ou mista. Entre tais opções, é preferível aquelas que contam com alguém da administradora atuando no dia a dia do condomínio.

Nesse trabalho de administração, é igualmente imprescindível o cuidado com o patrimônio. Para suprir a necessidade de manutenção, principalmente preventiva, deve-se ter tudo relacionado em detalhes, com todos os ativos fixos existentes no condomínio. A partir da relação, é possível acompanhar o processo de depreciação do patrimônio, fazendo as manutenções, ajustes ou substituições quando preciso.

Grandes condomínios, grandes eventos

Se por um lado, o trabalho de gestão dentro de um condomínio-clube parece ter proporções grandiosas, por outro, também são reais as oportunidades para a realização de grandes eventos, envolvendo toda a comunidade condominial. Claro, fazê-los é outro desafio, mas com alguns cuidados, esses momentos podem servir para integração e confraternização geral.

Nesse item, planejamento e estrutura são, novamente, palavras-chave. Contar com o apoio de uma comissão mista, formada pelo síndico, equipe interna de colaboradores e alguns moradores faz toda a diferença. A comissão cuidará da parte estrutural, dando vida ao evento desejado pelos condôminos.

Por envolver gastos, também é importante que o evento seja oficializado já no calendário anual do condomínio e, dessa forma, esteja contemplado na previsão orçamentária. Sob o aspecto financeiro, uma alternativa interessante é a atração de patrocinadores, seja dos próprios moradores ou de empresas ou comércio da região. Essa iniciativa pode reduzir ou até mesmo zerar os custos de realização do evento.

Seja nas festas, nos grandes eventos ou no dia a dia, administrar um condomínio-clube é, de fato, uma árdua tarefa. O preparo para quem assume tal desafio é fundamental. E para fazê-la de maneira ainda mais eficiente, é essencial entender sua função, que extrapola a de fiscalização. O administrador tem papel educador, que pode ser cumprido com sucesso ao trazer para perto cada condômino.

A aproximação é uma excelente estratégia para envolvimento de todos que dividem e desfrutam da estrutura existente nesse tipo de condomínio, conscientizando cada integrante dessa imensa comunidade sobre o respeito e a convivência saudável e harmoniosa. O resultado é o bem-estar geral, tão desejado por quem escolhe morar em um condomínio-clube.

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LTCAT

Laudo Técnico das Condições Ambientais de Trabalho

O LTCAT é um documento que avalia e atesta a presença de riscos nos locais de trabalho. Esse registro entrou em vigor em 1997, e é de extrema importância dentro da área condominial. Visando a trazer informações sobre as condições de trabalho de grupos de funcionários.

TRABALHO EM ALTURA

Segurança para trabalhos em altura

Considera-se trabalho em altura o serviço realizado acima de dois metros do nível inferior, onde exista risco de queda. O funcionário deve receber treinamento para a função, com atualização a cada dois anos. Em condomínios, são comuns atividades de limpeza ou pintura externa.

PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIOS

Regulamenta as medidas para prevenção de incêndios, que devem seguir a legislação de cada Estado e as normas técnicas que se aplicam. Menciona deveres do empregador e a disposição correta das saídas de emergência.

ELÉTRICA

Segurança em Instalações e Serviços de Eletricidade

Norma que determina os requisitos para trabalhar com instalações elétricas e serviços com eletricidade. Entre as regras, estão a necessidade de desenergização elétrica ou uso da tensão de segurança para realização de serviços e a recomendação de não usar adornos pessoais nos trabalhos com instalações elétricas.

PGR

Programa de Gerenciamento de Riscos

O Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) é a materialização do processo de Gerenciamento de Riscos Ocupacionais, visando à melhoria contínua das condições da exposição dos trabalhadores por meio de ações multidisciplinares e sistematizadas.

PCMSO

Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional

O programa deve prevenir, rastrear e fazer o diagnóstico precoce dos agravos à saúde relacionados ao trabalho. A partir do mapeamento de riscos ambientais, o médico deve estabelecer quais critérios devem ser avaliados quanto à saúde do funcionário. Estão previstos exames admissionais, periódicos, de retorno ao trabalho, de mudança de função e o demissional. A norma também prevê a obrigatoriedade da presença de material de primeiros socorros, guardados em local adequado e aos cuidados de uma pessoa treinada para esse fim. Um relatório anual deve ser entregue à CIPA.

EPI

Equipamentos de Proteção Individual

EPIs são todos os equipamentos ou produtos de uso individual que protegem o trabalhador de riscos que podem ameaçar sua saúde e segurança. Muito comuns em indústrias e obras, os EPIs são obrigatórios também em condomínios. Um exemplo prático é o pessoal da limpeza, que deve usar luvas, para se proteger de produtos químicos, e botas de borracha, para não escorregar no chão úmido. Em áreas próximas a aeroportos ou avenidas com muito ruído, vale considerar o uso de um protetor para a audição. A empresa é obrigada a fornecer o equipamento gratuitamente e substituí-lo quando necessário. É dever do síndico garantir o treinamento e exigir dos funcionários o uso do EPI.

CIPA

Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA)

Trata da formação de uma comissão para evitar acidentes e doenças decorrentes do trabalho. Nas empresas de até 50 funcionários, não é obrigatória a formação de uma comissão. Basta que um funcionário seja capacitado no treinamento anual da norma. A partir de 51 empregados, é preciso ter uma comissão, formada por representantes do empregador e dos empregados. O mandato tem duração de um ano.

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